In aumento gli affitti delle camere per studenti

Secondo Immobiliare.it, che ha analizzato gli annunci del mese di agosto relativi all’affitto di stanze nelle principali sedi universitarie, i prezzi medi sono cresciuti del 4% per le singole e del 2% per i posti letto. In realtà, nel secondo caso va specificato che sono le grandi città come Roma e Milano a portare la media in terreno positivo, ma nelle sedi di provincia domina il segno meno, essendo più bassa la domanda di questo tipo di soluzione. Sempre in media, i canoni sono attorno a 400 euro per la stanza e 280 per il posto letto. Milano è prima per esborso con una media di 510 euro (345 euro il posto letto) e i massimi a oltre 600 in alcuni quartieri come i Navigli, le zone adiacenti la Bocconi o le vie nei dintorni di Brera o della Cattolica. A Roma la singola viene 440 euro (+6% in un anno) e 300 euro il posto letto. A mostrare la crescita maggiore sono le piazze rimaste un po’ in sordina gli anni scorsi, come Torino e Siena (+8%) e dove le richieste si aggirano sui 340 e 230 euro, mentre in controtendenza c'è Firenze (-2,8% per la singola), che comunque resta su valori di rilievo.

Va detto che i canoni registrati variano però, anche sensibilmente, a seconda delle fonti. Il portale Idealista.it, sempre riferito alle stanze singole, registra 308 euro a livello nazionale, con Milano a 412 euro, seguita da Roma a 387, Torino e Bologna rispettivamente a 285 e 294 euro, mentre per Firenze il dato è 360 euro. Non molto diverse le rilevazioni al Sud, con Napoli tra 280 e 300 euro e Bari compresa fra 230 e 265 euro, sempre per le singole.

Emerge comunque senza dubbio che la domanda è sostenuta: le ricerche da parte degli utenti – non solo studenti, ma sempre più anche lavoratori fuori sede e giovani professionisti – sono passate, secondo Idealista.it, da 3.257.492 nei primi sei mesi del 2015 a 4.818.137 dello stesso periodo del 2016, con un incremento del 48%.

«Il mercato delle stanze in affitto sembra non conoscere crisi, anzi, dal nostro portale rileviamo un interesse maggiore, da parte dei proprietari, per gli studenti rispetto ai lavoratori: la possibilità di optare per canoni concordati, i vantaggi fiscali e, non ultima, la garanzia dello stipendio dei genitori rendono questa utenza molto appetibile», dice Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it. A confermare il trend c’è anche il boom dei portali specializzati come Uniplaces, attivo in dieci grandi città europee: «In Italia, dove siamo sbarcati nel 2015 e operiamo soprattutto su Milano e Roma, abbiamo registrato addirittura il 300% in più di richieste in un anno» racconta il general manager per l’Italia, Giampiero Marinò.

Capire, però, quale sia il potenziale rendimento per il proprietario non è semplice, così come è difficile tradurre in numeri la differenza tra un affitto tradizionale, ad esempio un contratto libero 4+4 destinato a una famiglia e uno di tipo concordato per studenti. Oggi, secondo Tecnocasa, il rendimento di un immobile in affitto è del 4,7% lordo in Italia, con oscillazioni verso il basso (Firenze 4%) e l’alto (Verona 6%). E in base a uno studio di Casa.it, un affitto di breve o brevissimo termine può rendere circa l’1,5% in più. Ma sono stime molto variabili a seconda del Comune, del canone e della propensione del proprietario.

«Il mercato sale ancora a rilento – spiega Pier Filippo Giuggioli, vicepresidente dell’Uppi (piccoli proprietari) della provincia di Milano – ma senz’altro l’affitto a studenti è un’opportunità per sfruttare le fasi di mercato in ascesa. Sono affittuari che si muovono rapidamente, abituati a consultare la rete, che non esitano a cambiare casa appena trovano un’offerta più conveniente». Questo, dunque, comporta una frequente attività per riuscire a mantenere sempre locate le stanze, che comunque potrebbe fare comodo a chi non vuole tenere aperta anche la possibilità di vendere l’immobile in tempi più brevi. «Affittando a una famiglia, che quasi sempre ha bisogno del tradizionale 4+4, si ha la certezza della continuità del reddito – continua Giuggioli – ma il canone resta fermo per otto anni, facendo perdere le possibilità di guadagno che caratterizzano le fase espansive. Mentre avere a che fare con studenti, giovani lavoratori e in generale con chi ha esigenze di breve o medio termine, permette di aggiornare più sovente l’affitto a valori migliori».

Per capire la soluzione migliore è determinante aggiornarsi sugli accordi territoriali che regolano gli affitti concordati nel proprio Comune. Un sondaggio condotto dal franchising Solo Affitti tra le sue agenzie rileva che, in molte città come Milano, Bari, Napoli e Trento, pochissimi proprietari stipulano il concordato transitorio per studenti, che pure concede sgravi fiscali (vedi scheda). Mentre è diffusissimo in tanti centri come Firenze, Genova, Pavia. «Segno che gli accordi, in quelle zone, fissano il canone agevolato a valori comunque insufficienti per le quotazioni di mercato potenziali», commenta Isabella Tulipano, responsabile marketing e comunicazione del franchising. «È vero – conferma Giuggioli di Uppi Milano, dove il rinnovo è avvenuto appena nel 2015 –. Il canone concordato può essere fino al 20% inferiore rispetto a quello di mercato, motivo per cui, come associazione provinciale, consigliamo il contratto libero 4+4 anche per gli studenti: si tratta di una categoria transitoria per natura, che difficilmente resta nella stessa abitazione oltre i tre anni, e questo permette comunque al proprietario di sfuggire dalle rigidità che il contratto di lungo termine comporta, ma al contempo di incassare un canone adeguato».

Che cosa cercano, infine, gli studenti? Secondo un sondaggio appena realizzato da Solo Affitti, al top c’è la disponibilità di stanze singole (67% delle preferenze) e la vicinanza all’università (74%), mentre perde posizioni la comodità dei mezzi pubblici. «Visto che l’offerta di affitti è abbondante, gli studenti preferiscono stare vicini e risparmiare sui trasporti», spiegano dal franchising.